Stabilizacja i dojrzałość: obraz polskiego rynku magazynowego w 2025 roku
Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w okresie od pierwszego do trzeciego kwartału 2025 roku wszedł w fazę wyraźnej stabilizacji, która staje się naturalnym następstwem dynamicznego rozwoju ostatnich lat. Po okresie intensywnej ekspansji deweloperskiej, kiedy podaż rosła w rekordowym tempie, a popyt napędzany był przede wszystkim przez sektor e-commerce oraz logistykę kontraktową, branża zaczyna układać się w bardziej zrównoważony i dojrzały ekosystem. Dane za 2025 rok pokazują, że całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej osiągnęły około 36,45 miliona m², co oznacza umiarkowany, ale stabilny wzrost na poziomie około 7 procent rok do roku.
Warto jednak zauważyć, że skala nowych dostaw uległa znacznemu ograniczeniu. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku oddano do użytku 1,55 miliona m² powierzchni, czyli o ponad jedną czwartą mniej niż rok wcześniej. Nie wynika to jednak z braku popytu, lecz ze świadomej decyzji deweloperów, którzy po latach intensywnej realizacji projektów przechodzą w tryb większej selektywności i mniejszej skali ryzyka. Zdecydowanie mniej jest inwestycji spekulacyjnych, natomiast dominuje budowa obiektów typu BTS (budowane na zamówienie przyszłego najemcy), ściśle dopasowanych do wymagań konkretnych najemców. Taki model pozwala ograniczyć ryzyko pustostanów i zapewnia lepszą zgodność podaży z realnymi potrzebami rynku.
Popyt najemców utrzymuje się na solidnym poziomie, choć jego struktura uległa zmianom. Całkowity wolumen transakcji w okresie Q1–Q3 2025 wyniósł 4,54 miliona m², przy czym ponad połowę tego wyniku stanowiły renegocjacje dotychczasowych umów. To wyraźny sygnał, że rynek dojrzewa, a użytkownicy magazynów przykładają większą wagę do optymalizacji kosztów i poprawy warunków najmu niż do przeprowadzek czy ekspansji. Z kolei wolumen nowych umów i powiększeń powierzchni, czyli tzw. „net take-up”, pozostaje stabilny, choć nieco niższy niż w roku ubiegłym. Mimo spowolnienia aktywności deweloperskiej poziom pustostanów wciąż utrzymuje się na umiarkowanym poziomie około 8,2 procent, co wskazuje na względną równowagę pomiędzy podażą a popytem.
Logistyka magazynowa
Czynsze magazynowe pozostają stabilne, mimo znaczących zmian w otoczeniu makroekonomicznym. Stawki ofertowe wciąż mieszczą się w przedziale 3,60–6,00 euro za metr kwadratowy miesięcznie, a w wielu przypadkach efektywne koszty najmu są niższe dzięki zachętom, które właściciele obiektów proponują wybranym najemcom. Rynek w tej części Europy pozostaje konkurencyjny na tle Europy Zachodniej, co nadal przyciąga firmy logistyczne, produkcyjne i dystrybucyjne zainteresowane rozwijaniem operacji w Polsce.
Warto również zwrócić uwagę na ożywienie w segmencie inwestycyjnym. W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku transakcje w sektorze magazynowym przekroczyły wartość 870 milionów euro, co stanowi około 35 procent wolumenu całego rynku nieruchomości komercyjnych. Szczególnie wyróżniają się transakcje typu „sale & leaseback”, które pozwalają firmom uwolnić zamrożony kapitał, jednocześnie pozostając w dotychczasowych obiektach. Z punktu widzenia inwestorów są to aktywa atrakcyjne, przewidywalne i dające stabilne przepływy pieniężne, co w warunkach niepewności gospodarczej nabiera szczególnego znaczenia.
Podsumowując, polski rynek magazynowy wszedł w etap zrównoważonego, dojrzałego rozwoju, w którym kluczową rolę odgrywa stabilny popyt, rozważna polityka deweloperów i coraz silniejsza orientacja najemców na efektywność operacyjną. Oczekiwana w kolejnych miesiącach poprawa warunków makroekonomicznych, w tym możliwe obniżki stóp procentowych, może dodatkowo wzmocnić aktywność inwestorów i zachęcić do realizacji nowych projektów. Perspektywy na dalszy rozwój rynku pozostają pozytywne, a Polska utrzymuje swoją pozycję jednego z najatrakcyjniejszych rynków logistycznych w regionie.
Sprawdź także naszą ofertę logistyki magazynowej. Terramar oferujemy magazyny o powierzchni 25 500 metrów kwadratowych w kluczowych lokalizacjach w Polsce – Gdańsku, Gdyni i Pruszkowie.
Autor artykułu:
Paweł Konkel
Marketingowiec z pasją do logistyki i nowoczesnych technologii. Od 2020 roku aktywnie działa w branży TSL, łącząc wiedzę o transporcie, spedycji i logistyce z kreatywnym podejściem do marketingu. Fascynują go grafika, AI i ciągły rozwój.
